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《莱芜市人民政府办公室关于促进全市房地产市场平稳健康发展的意见》政策解读
发布日期:2017-05-06 浏览次数: 字号:[ ]

去库存是供给侧结构性改革的一项重要内容,中央、省相继出台一系列政策措施,支持商品房去库存,稳定房地产市场。2015年7月,省住建厅等13部门联合出台《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》(鲁建发[2015]3号),今年以来,财政部、国家税务总局、人民银行等部委又相继出台支持居民购房的政策,有力地促进了房地产市场平稳发展。我市房地产地市场总体平稳,截止2015年12月底,全市商品房库存71.73万平方米,按照2015年商品房月均销售量测算,在不考虑增量的情况下,消化库存约需20个月左右。为贯彻落实国家、省稳定住房消费政策,支持居民自住和改善性住房需求,加强供需双向调节,促进全市房地产市场平稳健康发展,制定了《关于促进全市房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》),现将政策解读说明如下:

一、落实国家、省稳定住房消费的信贷和税收政策

国家、省房地产政策主要包括稳定住房消费的信贷政策和税收政策。在信贷政策方面,将首套房、二套改善性住房的政策优惠作了明确规定,同时要求金融部门进一步改进住房金融服务,优先满足购买家庭首套房、第二套改善性住房的贷款需求,提高贷款审批效率,缩短放款周期。在税收政策方面,主要是规定了减免个人住房转让的契税,将住房明确分为90平方米及以下和90平方米以上两类房源,个人购买住房时间以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为准。同时规定,房地产主管部门应无偿为纳税人提供住房情况查询服务,住房情况查询范围为莱城区和钢城区,农村居民经批准在户口所在地按照规定标准建设的自用住宅不列入查询范围。

二、充分发挥住房公积金支持职工住房消费的作用

住房公积金是城镇住房制度的重要内容,能有效扩大居民购房能力,减轻购房、装修、物业等方面支出压力。我市住房公积金发展较快,但也存在个贷率不高等问题,影响了公积金作用。为此根据国家、省有关规定,结合我市实际,在去年市政府办公室《关于完善住房公积金管理使用的意见》(莱政办发[2015]14号)的基础上,又进一步作了完善性规定,特别是在促进个贷方面提出了新的规定。如,规定积极拓展住房公积金贷款担保方式,所购住房为已取得房屋产权的现房的,借款人可以所购住房作抵押申请住房公积金贷款,最高贷款额度不得高于所购住房总价的70%;所购住房为尚未取得房屋产权的期房的,开发企业提供阶段性担保后,借款人可以所购住房办理期房抵押申请住房公积金贷款。同时,进一步放宽了职工在支付租房、装修、缴纳住宅维修资金和物业费时提取住房公积金的条件,并减少住房贷款可按年提取住房公积金还款的间隔时间,积极开展逐月冲抵还贷和一次性冲抵还贷业务,提高住房公积金服务效率,大大方便职工使用公积金。

三、统筹优化住房及用地供应规模与结构

主要是供给侧方面进行调整。一是科学编制住房建设规划和住宅用地年度供应计划。房地产管理部门编制全市住房建设规划,合理确定保障性住房和商品住房的供应比例。国土资源部门要根据住房建设规划,合理确定住宅用地年度供应规模。二是改进和加强房地产用地供应管理。国土资源部门要科学合理确定住宅用地供应总量、供应时序和供应结构,保持供需总体平衡。商品房库存较多、去化周期较长的区域,要适度减少房地产用地供应规模或暂停供应。要全面落实房地产开发项目建设条件意见书制度。三是调整优化商品住房供应结构和房地产用地结构。房地产供应明显偏多的区域,可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途和规划条件,引导未开发房地产用地转型利用。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目,应重新办理相关用地手续,重新核定相应的土地价款。

四、明确要多渠道、多方式消化库存商品房

一是深化住房制度改革。以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口,实施公租房、廉租房并轨,将中等偏下收入家庭、新就业职工、外来务工人员、进城农民工全部纳入住房保障范围,分类实施租房补贴。二是鼓励农民进城购房。落实《关于做好支持农民进城购房信贷工作的通知》(鲁建房字[2016]1号),积极开展农村居民个人住房信贷业务。对农民(城市规划区建设用地范围以外的农村居民)进城购买新建商品住房的,给予每户5万元购房补贴。落实户籍政策,允许农业转移人口等非户籍人口在城镇就业地落户,形成买房或长期租房的预期和需求。三是加大棚户区改造货币化安置力度。大力实施政府购买棚改服务,棚改货币化安置率要达到50%以上。对选择货币化安置的棚改项目在分配国家、省补助资金时予以倾斜。鼓励棚改居民选择货币化安置,对选择货币化安置的居民给予每户5万元奖励。四是探索推行“购房券”制度。对购买新建商品房的货币补贴对象(进城购房农民、实施货币化安置的棚改拆迁户和经济适用住房货币补贴保障对象)推行“购房券”制度,补贴对象持“购房券”与开发企业办理商品房网签并结清剩余房款,补贴对象所购住房办理产权证后,开发企业凭“购房券”和房屋产权证明复印件与住房保障部门结算补贴款。同时,取消城市低收入家庭经济适用住房货币补贴房源面积限制。五是大力发展楼宇经济。鼓励企业将符合条件的商品房改造商务居住等复合式地产,实现消化商品房库存与加强住房保障、促进新兴产业发展的多赢。六是培育和发展房产租赁市场。加快搭建房产租赁信息政府服务平台,规范房地产中介服务,支持房地产开发企业租售并举,积极开展房地产投资信托基金试点,同时多渠道增加租赁房源。

五、大力提升住房品质和居住环境

加快发展省地节能环保的百年住宅,推进建筑(住宅)产业现代化。要切实提高房地产开发项目综合配套水平,加快完善住宅小区公共交通、教育等生活配套设施。结合解决中小学大班额问题,加快建设中小学校,改善小区周边配套环境。各专项验收单位,应提高查验效率,简化审批程序。住宅小区内供水、供电等专业经营单位在设施设备建设中,应当简化施工手续,取消不合理收费,提供良好的维护和管理。

六、营造房地产业发展的良好环境

一要全面加强房地产市场监管。实行房地产交易信息日报制度,落实商品房预售许可(商品房现售备案)、预售资金监管、开发项目竣工综合验收备案三项制度。定期组织全市房地产市场执法检查,依法查处扰乱市场秩序、侵害群众利益的行为。二要简化审批前置条件,提高行政审批效率和服务水平。结合深化行政审批制度改革,全面清理制约住房消费和房地产业发展的政策规定。对房地产开发项目推行并联审批,除政府和国有及国有控股企业的房地产开发项目外,开发企业可自主选择符合资质条件的施工企业,签订施工合同后到住房城乡建设部门备案。及时清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等,无法律法规明确规定的要坚决取消,收费标准过高的要适当降低。优化房地产收费征收模式,根据开发企业的信用评价等级,相应减免建筑劳务工资保证金、物业质量保修金等保证金,降低商品房预售资金监管额度。 三要扶持骨干企业做大做强。省内房地产开发、物业服务等企业,可以分公司名义办理项目审批、按规定在我市缴纳相关税费的,可不再新设独立法人资格的子公司。对规模大、信用好的房地产骨干企业,各级政府、各有关部门应给予扶持。规范物业管理招投标,开展示范活动,扶持一批骨干物业服务企业。鼓励骨干企业兼并、收购、重组。推行政府投资项目由开发企业代建,推行开发代理、营销代理,促进大中型开发企业拓展市场等。

莱芜市人民政府办公室

2016年4月30日




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